近日，中國證券報記者對北京地區(qū)二手房市場走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場整體趨于平淡，成交量較為適中。除了個別急售房源報價相比前期成交價出現(xiàn)一定下探，在售房源整體報價和成交價小幅上漲。從成交量看，區(qū)域之間存在一定差異。值得注意的是，幼升小、小升初錄取接近尾聲，學區(qū)房成交稍顯平淡。五環(huán)外的剛需房成交近期則出現(xiàn)一定釋放，成交量和成交價均小幅走高。

    房價波動較小

    “北京地區(qū)的二手房價格下跌很難，淡季和旺季的區(qū)別主要體現(xiàn)在成交速度和成交量上。”位于南五環(huán)某二手房中介銷售人員王麗（化名）對中國證券報記者表示，“淡季的時候，賣出一套房子可能要幾個月，旺季可能只要幾天。”

    王麗介紹，春節(jié)之前，大興區(qū)的二手房帶看量受疫情影響較大，成交出現(xiàn)下滑。但在清明、五一、端午等假期期間，看房客戶逐漸增加，推動成交量提升，特別是近期成交量抬升明顯。而在之前，春節(jié)前后往往是二手房成交旺季。

    “最近幾年，北京地區(qū)二手房市場一直較平穩(wěn)，除了學區(qū)房市場，其余樓盤價格波動較小，漲跌都比較困難。”一位在北京多個片區(qū)工作過的二手房銷售人員對中國證券報記者表示。

    5月份，北京地區(qū)二手房價格漲幅整體收窄。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年5月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

    “升學季”步入尾聲

    中國證券報記者了解到，隨著北京小學新生入學、小升初相繼步入尾聲，學區(qū)房的成交量相比4、5月份出現(xiàn)了一定下滑。

    “每年的2月-4月，學區(qū)房的成交量通常較大。部分購房客戶卡著點，就是為了趕上當年能夠在這個區(qū)域上學。這類客戶基本上都是全款交易，成交速度較快。4月份以后，入學信息采集陸續(xù)完成，學區(qū)房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學基本上已塵埃落定，因此學區(qū)房的成交逐漸轉(zhuǎn)淡。”多位從事學區(qū)房交易的二手房中介人士對中國證券報記者表示。

    中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)近年來的招生改革受到關注，2021年“小升初”全區(qū)派位名額比往年明顯增加，因此核心學區(qū)房的屬性有所轉(zhuǎn)淡。

    家住西城區(qū)非核心學區(qū)的張玲（化名）對中國證券報記者表示，今年西城區(qū)明顯加大了全區(qū)派位名額，小升初全區(qū)派位階段可以報名5所西城區(qū)優(yōu)質(zhì)中學。第一梯隊的優(yōu)質(zhì)中學明顯提升了全區(qū)派位名額，非核心學區(qū)孩子進入這些中學讀書的機會增加。

    “西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區(qū)。部分小學可以直升優(yōu)質(zhì)中學，資源豐富，房價也高。比如，椿樹館小學就直升北京八中，對應的學區(qū)房價格相對較貴。今年加大了全區(qū)派位名額，其他小學的畢業(yè)生有了更多機會進入八中、四中、北師大附中、實驗中學等第一梯隊學校。”張玲對中國證券報記者表示。

    新房市場分流

    新房市場成交量上升明顯，對二手房市場的分流效應較強。

    中國證券報記者走訪了解到，北京地區(qū)入市的新房項目約200個，除了一部分是2021年上半年拿到預售證的項目，多數(shù)是前期入市、尚未清盤的限競房項目。這些項目入市時間較長，基本已經(jīng)竣工或已達到入住標準，相比周圍二手房競爭力較強。

    “北京地區(qū)的新房項目從拿地到最后的入市銷售，大概需要半年時間，最多不會超過一年。”一位從事新房銷售多年的中介人士對中國證券報記者表示，“從目前情況看，北京新入市的新房項目多集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的拿地時間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實行‘兩集中’出讓地塊的項目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項目多數(shù)不限價，且部分項目位于核心區(qū)。隨著這些地塊對應的新房項目入市，北京地區(qū)新房均價大概率會被拉高。”