國(guó)內(nèi)首批數(shù)據(jù)中心REITs之一,同時(shí)也是深交所首單數(shù)據(jù)中心REITs的南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(證券簡(jiǎn)稱:南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT,證券代碼:180901)自2025年8月8日起在深交所上市交易。
這個(gè)總份額10億份、首發(fā)規(guī)模45億元的公募產(chǎn)品,不僅是資本市場(chǎng)的又一個(gè)新標(biāo)的,更標(biāo)志著中國(guó)數(shù)據(jù)中心行業(yè)邁入“資產(chǎn)證券化”的新階段。在京津冀算力需求持續(xù)爆發(fā)的背景下,這只以廊坊A-18數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的REIT,恰似一座連接重資產(chǎn)基建與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的橋梁,其背后折射的是整個(gè)數(shù)字新基建領(lǐng)域正在發(fā)生的深刻變革。
底層資產(chǎn)的硬核邏輯:稀缺性與穩(wěn)定性的雙重博弈
南方潤(rùn)澤科技REIT的核心價(jià)值錨點(diǎn),在于其持有的A-18數(shù)據(jù)中心這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。位于河北廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的該項(xiàng)目,距離北京市南六環(huán)僅20公里,到大興機(jī)場(chǎng)29公里的直線距離,構(gòu)成了其獨(dú)特的“區(qū)位護(hù)城河”。這種地理優(yōu)勢(shì)使其能夠滿足北京地區(qū)客戶對(duì)低延遲、高可靠性的嚴(yán)苛需求,成為支撐首都數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵算力底座。
公告顯示,A-18數(shù)據(jù)中心共5897個(gè)機(jī)柜、42.5MW總功率,自2020年12月份投入運(yùn)營(yíng)以來,該項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年100%的簽約率和99%以上的上架率,在國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目中處于領(lǐng)先水平。
模式創(chuàng)新:公募REITs打造“投融管退”閉環(huán)新范式
潤(rùn)澤科技之所以能拔得數(shù)據(jù)中心REITs頭籌,與其“數(shù)據(jù)中心+綠電”的獨(dú)特模式密不可分。作為國(guó)內(nèi)民營(yíng)第三方IDC企業(yè)龍頭和算力中心服務(wù)商領(lǐng)航者,潤(rùn)澤科技較早意識(shí)到重資產(chǎn)模式的瓶頸——單個(gè)數(shù)據(jù)中心動(dòng)輒數(shù)十億元的投資、20年以上的回收周期,難以匹配數(shù)字經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長(zhǎng)的資金需求。
公募REITs的推出恰好為這一矛盾提供了破解之道。通過將廊坊A-18數(shù)據(jù)中心以37.25億元估值證券化,潤(rùn)澤科技不僅提前收回了大部分投資,更重要的是構(gòu)建了“投資-運(yùn)營(yíng)-證券化-再投資”的良性循環(huán)。根據(jù)公司規(guī)劃,本次REIT募集資金將優(yōu)先用于重慶潤(rùn)澤(西南)國(guó)際信息港項(xiàng)目建設(shè),這種資金閉環(huán)模式使企業(yè)能夠在不顯著增加負(fù)債的情況下,加速全國(guó)算力網(wǎng)絡(luò)布局。
這種模式創(chuàng)新的行業(yè)意義尤為深遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)中心行業(yè)長(zhǎng)期面臨“規(guī)模擴(kuò)張與資金約束”的兩難:一方面,AI大模型訓(xùn)練需要百萬級(jí)GPU集群支撐,催生超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心需求;另一方面,單兆瓦建設(shè)成本高達(dá)1500萬元,傳統(tǒng)融資模式難以滿足。REITs通過資產(chǎn)證券化,將流動(dòng)性差的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,既降低了企業(yè)負(fù)債率,又為社會(huì)資本提供了分享數(shù)字經(jīng)濟(jì)紅利的通道。
潤(rùn)澤科技的實(shí)踐為行業(yè)提供了可復(fù)制的范本。公司已在全國(guó)六大區(qū)域建成7個(gè)AIDC智算集群,規(guī)劃中的61棟智算中心、32萬架機(jī)柜,未來都可能通過REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。這種模式使企業(yè)從重資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,專注于算力調(diào)度、客戶服務(wù)等高附加值環(huán)節(jié),這與國(guó)際領(lǐng)先IDC企業(yè)的發(fā)展路徑高度契合。
技術(shù)創(chuàng)新能力構(gòu)成了潤(rùn)澤科技模式的另一支柱。其自主研發(fā)的液冷技術(shù)可有效提升數(shù)據(jù)中心電能使用效率;廊坊B區(qū)智算中心能在百米范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)13萬顆先進(jìn)芯片集群組建,為萬億級(jí)大模型訓(xùn)練提供硬件支撐。這些技術(shù)優(yōu)勢(shì)不僅提升了資產(chǎn)盈利能力,也增強(qiáng)了其在REITs市場(chǎng)的吸引力。
政策與市場(chǎng)的共振:新質(zhì)生產(chǎn)力的資本引擎
南方潤(rùn)澤科技REIT的成功上市,離不開政策層面的持續(xù)推動(dòng)。2024年《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》,2024年4月份,證監(jiān)會(huì)《資本市場(chǎng)服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項(xiàng)措施》出臺(tái),首次將數(shù)據(jù)中心納入科技創(chuàng)新REITs試點(diǎn)范疇。2025年2月份,《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》進(jìn)一步明確,支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs。上述措施疊加支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)系列政策產(chǎn)生了巨大的協(xié)同效應(yīng),為數(shù)據(jù)中心行業(yè)資產(chǎn)證券化構(gòu)建了完善的政策框架。
在數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代,資本市場(chǎng)需要?jiǎng)?chuàng)新工具支持算力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。南方潤(rùn)澤科技REIT作為政策落地的首個(gè)案例,其意義已超越單一產(chǎn)品范疇,成為金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志性事件。
從市場(chǎng)生態(tài)看,數(shù)據(jù)中心REITs的推出完善了多層次資本市場(chǎng)體系。截至2025年6月底,我國(guó)累計(jì)發(fā)行68只公募REITs,規(guī)模近1800億元,但此前主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)領(lǐng)域。數(shù)據(jù)中心這類技術(shù)密集型資產(chǎn)的加入,不僅豐富了REITs的資產(chǎn)譜系,也提升了市場(chǎng)的科技屬性和成長(zhǎng)空間。
投資者結(jié)構(gòu)反映出市場(chǎng)對(duì)該產(chǎn)品的認(rèn)可。南方潤(rùn)澤科技REIT的戰(zhàn)略投資者獲配5.6億份,占比70%,包括保險(xiǎn)、社保等長(zhǎng)期資金;網(wǎng)下投資者獲配20%,公眾投資者占10%。這種結(jié)構(gòu)既保證了產(chǎn)品的穩(wěn)定性,又為普通投資者提供了參與機(jī)會(huì)。根據(jù)預(yù)測(cè),2025年凈現(xiàn)金流分派率(年化)為6.38%,2026年為5.32%,在當(dāng)前低利率環(huán)境下具有顯著吸引力。
更深遠(yuǎn)的影響在于對(duì)行業(yè)估值邏輯的重塑。過去,數(shù)據(jù)中心企業(yè)估值主要看PE(市盈率),但重資產(chǎn)特性導(dǎo)致PE波動(dòng)較大;REITs的出現(xiàn)引入了NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)估值法,通過現(xiàn)金流折現(xiàn)模型給予資產(chǎn)更穩(wěn)定的定價(jià)。這種變化可能推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”,促使企業(yè)更加注重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。
算力資產(chǎn)證券化帶來的新機(jī)遇
南方潤(rùn)澤科技REIT的上市拉開了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化的大幕,是數(shù)字經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)深度融合的縮影。尤其是“十五五”時(shí)期,數(shù)據(jù)中心作為新質(zhì)生產(chǎn)力的核心要素,將迎來新一輪建設(shè)高潮。公募REITs通過盤活存量資產(chǎn),為增量投資提供資金,形成“建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-證券化”的閉環(huán),這種資本循環(huán)機(jī)制可能成為支撐數(shù)字中國(guó)建設(shè)的重要金融基礎(chǔ)設(shè)施。
同時(shí),數(shù)據(jù)中心REITs的順利發(fā)行,有利于促進(jìn)全行業(yè)的良性發(fā)展。
科智咨詢數(shù)據(jù)顯示,第三方IDC服務(wù)商已占據(jù)國(guó)內(nèi)50%以上市場(chǎng)份額,行業(yè)集中度仍有提升空間。在這種背景下,具備核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、技術(shù)領(lǐng)先性和運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)溢價(jià)。
綠色發(fā)展是另一關(guān)鍵變量。潤(rùn)澤科技已有6棟設(shè)施入選“國(guó)家綠色數(shù)據(jù)中心”,A-18項(xiàng)目的綠色屬性是其獲批的重要因素。未來,隨著“雙碳”目標(biāo)推進(jìn),綠電使用比例、PUE值等指標(biāo)將成為數(shù)據(jù)中心REITs的重要估值因子,這可能加速行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型。
2025年8月8日的上市鐘聲,不僅標(biāo)志著一只新產(chǎn)品的誕生,更宣告了算力資產(chǎn)證券化時(shí)代的來臨。當(dāng)潤(rùn)澤科技的機(jī)柜開始產(chǎn)生穩(wěn)定的投資回報(bào),當(dāng)數(shù)據(jù)中心的算力像水電一樣可計(jì)量、可交易,整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的底層邏輯都將發(fā)生深刻變革。南方潤(rùn)澤科技REIT的故事,或許只是這場(chǎng)資本革命的序章。
(CIS)
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