作為我國經(jīng)濟(jì)最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)、吸納外來人口最多的區(qū)域之一，長三角城市群的房地產(chǎn)市場在各大房企版圖中占據(jù)重要位置。

    從城市層面看，長三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個(gè)市。除長三角唯一的核心城市上海外，蘇州的地位不容小覷。GDP方面，2018年蘇州市的GDP達(dá)到18597億元，僅次于上海的32679億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)將杭州、南京甩在身后。房地產(chǎn)方面，2017年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到2305億元，僅次于上海和杭州。

    正因此，蘇州近年來已成為房企戰(zhàn)略版圖中的重要城市。4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊，共吸引了34家房企競拍。最終，5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元，溢價(jià)率超過35%，并誕生2個(gè)板塊“地王”。蘇州的土地市場似乎全線回溫。

    一天拍出兩“地王”土地溢價(jià)率走高

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在4月24日出讓的5宗宅地，分別位于姑蘇區(qū)、吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊、相城區(qū)望亭板塊，以及高新區(qū)獅山板塊。其中，位于吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。

    位于吳中區(qū)太湖新城板塊的蘇地2019-WG-2號地塊為住宅用地，總規(guī)劃建筑面積15.58萬平方米。最終在經(jīng)過39輪報(bào)價(jià)后，被新城和招商聯(lián)合體以總價(jià)32.58億元、樓面價(jià)20909元/平方米、溢價(jià)率30.68%競得。與此同時(shí)，該地塊還創(chuàng)下板塊“新地王”，而此前板塊地王為正榮于2017年拿下的太湖新城77號地塊，其樓面價(jià)為14522元/平方米。

    位于吳中區(qū)尹山湖板塊的蘇地2019-WG-3號地塊為住宅用地，總規(guī)劃建筑面積11.98萬平方米。最終在經(jīng)過6輪報(bào)價(jià)后，被碧桂園以總價(jià)26.27億元、樓面價(jià)21933元/平方米、溢價(jià)率56.7%競得，并打破泰禾于2016年5月16743元/平方米的板塊最高樓面價(jià)紀(jì)錄，成為“新地王”。而該地塊因成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)，須在結(jié)構(gòu)封頂后方可申辦預(yù)售證。

    此外，位于姑蘇區(qū)的蘇地2019-WG-1號綜合用地（含住宅），總規(guī)劃建筑面積5.57萬平方米，在經(jīng)過38輪報(bào)價(jià)后，被上海同濟(jì)以總價(jià)9.89億元、樓面價(jià)17758元/平方米、溢價(jià)率35.06%競得。

    位于相城區(qū)望亭板塊的蘇地2019-WG-4號住宅用地，總規(guī)劃建筑面積19.17萬平方米，在經(jīng)過23輪報(bào)價(jià)后，被金地以總價(jià)15.62億元、樓面價(jià)8148元/平方米、溢價(jià)率16.4%競得。

    位于高新區(qū)獅山街道的蘇地2019-WG-7號住宅用地，總規(guī)劃建筑面積19.08萬平方米，在經(jīng)過41輪報(bào)價(jià)后，被蘇高新和招商聯(lián)合體以總價(jià)50.16億元、樓面價(jià)26288元/平方米、溢價(jià)率31.44%競得。50.16億元的總價(jià)也創(chuàng)下年度總價(jià)新高。

    從溢價(jià)率方面看，年初以來，蘇州土地市場似乎全面升溫。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，蘇州土拍溢價(jià)率在2016年創(chuàng)下91.68%的新高后逐年走低，2017年下降至29.63%，2018年更是下降至10.49%的近5年新低且出現(xiàn)超過10宗宅地流拍的現(xiàn)象。但進(jìn)入2019年，特別是春節(jié)后，蘇州土地市場又是另一番景象。

    中指研究院日前發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報(bào)（2019年1-3月）》報(bào)告顯示，今年1~3月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。全國土地出讓金排名前20城市成交總額為4858億元，蘇州以313.2億元排名第5。

    今年一季度，蘇州舉行了3場土拍。宅地方面，平均樓面價(jià)15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來的次高位；平均溢價(jià)率19.11%，同比增加3.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加12.2個(gè)百分點(diǎn)。成交樓面價(jià)和溢價(jià)率回升現(xiàn)象較為突出，回暖跡象明顯。

    不過，盡管4月24日出讓的5宗宅地中有2宗創(chuàng)下板塊“地王”，但均未達(dá)到現(xiàn)房銷售條件。根據(jù)蘇州土拍規(guī)則，當(dāng)出價(jià)超過“市場指導(dǎo)價(jià)”時(shí)須結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售證；超過市場指導(dǎo)價(jià)10%以上時(shí)須工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售證，即現(xiàn)房銷售。

    顯然，盡管此次土拍火熱，但仍能看出開發(fā)商對待后市的理性。

    最高可七折購房去化周期僅8個(gè)月

    值得注意的是，土拍市場火爆的背后，是蘇州房地產(chǎn)市場的回暖。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蘇州于2016年10月份出臺(tái)限購政策后，其商品住宅成交面積明顯下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，蘇州商品住宅月均成交面積約82.3萬平方米，并在當(dāng)年9月份創(chuàng)造月銷售165萬平方米的最高紀(jì)錄。到了2017年，月均成交面積進(jìn)一步下滑至59萬平方米。

    但自2018年下半年開始，蘇州商品住宅成交量開始上升。2018年全年月均成交上漲至72萬平方米。而進(jìn)入2019年，前3個(gè)月月均成交面積達(dá)到64萬平方米，同比上漲64%。

    多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降低落戶門檻，以及部分區(qū)域的購房補(bǔ)貼、首套房貸利率上浮比例的下降等，對帶動(dòng)蘇州商品住宅成交量的上升都有積極作用。

    值得注意的是，蘇州市吳中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近日就發(fā)文規(guī)定，每年吳中區(qū)將提供一定數(shù)量房源面向優(yōu)質(zhì)高科技企業(yè)和高層次人才定向優(yōu)惠出售，符合購房條件的企業(yè)或個(gè)人經(jīng)認(rèn)定后給予購房實(shí)際銷售價(jià)格20%~30%不等的折扣獎(jiǎng)勵(lì)。

    而在首套房貸利率方面，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州市首套房貸利率普遍上浮18%~20%，較之前普遍上浮25%的高位已明顯下降，部分銀行的首套房貸利率最低可上浮15%。

    體現(xiàn)在庫存方面，則是蘇州商品住宅庫存出現(xiàn)明顯的下降趨勢。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫存為614萬平方米，為去年9月以來的最低，并延續(xù)自去年11月以下的下降趨勢。而以近12個(gè)月月均75萬平方米的去化速度計(jì)算，其庫存去化周期僅為8個(gè)多月。

    按照自然資源部早前下發(fā)的“五類調(diào)控目標(biāo)”的要求，商品住房庫存消化周期在12至6個(gè)月的，要增加供地。不過，蘇州近日發(fā)布的2019年土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2019年其住宅用地計(jì)劃（吳中區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、姑蘇區(qū)）為6000畝，與2018年持平。

    數(shù)據(jù)來源：上海易居地產(chǎn)研究院

    “蘇州作為長三角區(qū)域的重要城市，未來發(fā)展空間還很大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人才的流入，會(huì)對蘇州樓市起到支撐作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“當(dāng)前蘇州商品住宅的去庫存周期并不高，房企此時(shí)積極拿地，一方面是因?yàn)槟瓿跞谫Y相對寬松，另一方面也是房企看好蘇州市場，積極在蘇州補(bǔ)庫存的現(xiàn)實(shí)需要。”

    沒有土地儲(chǔ)備，房企的業(yè)績自然不會(huì)好看。但值得注意的是，在當(dāng)前“穩(wěn)”字當(dāng)頭的調(diào)控思路下，此時(shí)土拍溢價(jià)率走高，后市房企又能否算的過來賬呢？

    “區(qū)域市場一旦過熱，有可能會(huì)引發(fā)調(diào)控再度收緊。”同策研究院院長張宏偉表示，今年這些地塊等到銷售的時(shí)候很可能是不賺錢的，房企此時(shí)拿地都是在博弈明后年的成長期。

    “房企如果不拿地，又有踏空市場周期的風(fēng)險(xiǎn)，為了平滑這一風(fēng)險(xiǎn)，房企不得不陷入有虧本風(fēng)險(xiǎn)仍要拿地的怪圈。”張宏偉續(xù)稱。