近日，險(xiǎn)資集中投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，今年上半年，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險(xiǎn)等4家保險(xiǎn)公司披露了對(duì)11個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資進(jìn)展。與去年同期只有2家保險(xiǎn)公司披露2個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資情況相比，今年險(xiǎn)企的投資熱情明顯攀升。

    險(xiǎn)資今年以來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的偏愛主要出于哪些考慮？這是否可以作為險(xiǎn)資新一輪“買買買”的信號(hào)？

    4家險(xiǎn)企半年“掃貨”11個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目

    市場(chǎng)關(guān)注度最高是平安人壽對(duì)來(lái)福士項(xiàng)目的投資。平安人壽從新加坡凱德置地集團(tuán)及私募基金獲取上海來(lái)福士廣場(chǎng)等6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目60%至70%的股份，總投資金額約為330億元。同時(shí)，平安人壽擬向其中5家項(xiàng)目公司提供41億元的股東借款，投資預(yù)計(jì)在2021年三季度正式完成。

    在平安人壽出手之前，今年6月初，和諧健康已出資90.6億元收購(gòu)北京SK大廈，創(chuàng)下疫情以來(lái)單棟寫字樓大宗交易總價(jià)的最高紀(jì)錄。此前，太保壽險(xiǎn)披露了投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊的情況，出資額約1.12億元。

    除了上述3家保險(xiǎn)公司在商業(yè)地產(chǎn)上的投資之外，泰康人壽披露的10余條投資信息大多指向泰康保險(xiǎn)集團(tuán)旗下養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，包括泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)和泰康集團(tuán)大廈。

    集中投資或基于三種考慮

    業(yè)內(nèi)人士分析，從投資目的來(lái)看，險(xiǎn)資今年的不動(dòng)產(chǎn)投資主要基于三種考慮。

    一是解決自用需求持有不動(dòng)產(chǎn)。大型保險(xiǎn)公司有龐大的人力隊(duì)伍，辦公、業(yè)務(wù)開展等均需要大面積的辦公場(chǎng)所。泰康人壽投資泰康集團(tuán)大廈、太保壽險(xiǎn)投資太平橋中心地塊等均基于此考慮。

    二是基于資產(chǎn)負(fù)債匹配的投資行為。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院中國(guó)保險(xiǎn)和養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生表示，保險(xiǎn)資金負(fù)債期限較長(zhǎng)，與房地產(chǎn)投資的資金期限相匹配，可以幫助保險(xiǎn)公司更好地做資產(chǎn)負(fù)債的久期匹配。

    中泰證券在研究報(bào)告中分析，一方面，商業(yè)地產(chǎn)的久期足夠長(zhǎng)，能夠滿足險(xiǎn)資資產(chǎn)負(fù)債久期匹配的需求。根據(jù)平安集團(tuán)的披露，平安人壽保單的負(fù)債久期一般在15年左右，目前固定收益類資產(chǎn)久期仍存在缺口，在7年以內(nèi)。另一方面，此次其收購(gòu)的6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目均處于核心城市的核心地段，去年在疫情影響下平均出租率仍有90%，現(xiàn)金流充裕，疊加長(zhǎng)期地價(jià)升值，基本可以達(dá)到險(xiǎn)資的長(zhǎng)期收益率目標(biāo)。

    三是對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的布局。今年保險(xiǎn)公司普遍加大了對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資，記者從業(yè)內(nèi)了解到，除了泰康人壽外，還有多家保險(xiǎn)公司今年也加大了對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資布局。

    新一輪“買買買”信號(hào)并未出現(xiàn)

    實(shí)際上，險(xiǎn)資對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的青睞由來(lái)已久。早在幾年前，險(xiǎn)資就開始大舉在全球各地收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王國(guó)軍介紹稱，前幾年險(xiǎn)資在房地產(chǎn)上的投資相對(duì)比較成功，投資收益普遍較好。近兩三年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，險(xiǎn)資這方面的投資熱情也有所下降。不過(guò)今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有所恢復(fù)，險(xiǎn)資投資熱情隨之回升。

    記者從業(yè)內(nèi)了解到，上半年的情況并不能完全看成險(xiǎn)資新一輪“買買買”的信號(hào)。朱俊生表示，一方面，房地產(chǎn)政策調(diào)控比較復(fù)雜，保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)趨勢(shì)及宏觀判斷會(huì)出現(xiàn)分歧。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背后涉及很多保險(xiǎn)公司并不很熟悉的領(lǐng)域，保險(xiǎn)公司以股權(quán)投資的形式介入后，對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的研判能力也面臨挑戰(zhàn)。

    對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的布局，部分保險(xiǎn)公司也有所猶豫。王國(guó)軍表示，目前保險(xiǎn)公司做重資產(chǎn)、高端養(yǎng)老社區(qū)比較多，但養(yǎng)老市場(chǎng)上高端人群占比并不高，目前保險(xiǎn)公司已經(jīng)消耗了一些高端客戶資源，未來(lái)高端客戶的需求并沒有想象中那么多。此外，隨著老年人長(zhǎng)壽數(shù)量逐步增加，保險(xiǎn)公司的支付壓力也會(huì)越來(lái)越大。

    王國(guó)軍建議，保險(xiǎn)公司可以換個(gè)思路做養(yǎng)老社區(qū)。普通老人的居家養(yǎng)老需求非常大，保險(xiǎn)公司可以與地產(chǎn)公司、科技公司合作，將高端養(yǎng)老社區(qū)的一些設(shè)備和運(yùn)營(yíng)模式復(fù)制到居家養(yǎng)老，在家里給老年人提供護(hù)理與服務(wù)，降低老年人的養(yǎng)老成本，也降低自身的投資成本。