本報記者 王麗新

    “需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業預期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側表現的四個核心因素。”3月28日，在對2023年第一季度北京辦公樓市場表現進行回顧和展望時，高力國際華北區研究部董事陸明指出，如果2023年市場需求如期恢復，則以上四點需要出現積極改善。

    從高力國際監測數據顯示，截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在一季度核心甲級市場無新增供應的情況下，空置率環比上升0.9%達到16.9%，凈有效租金環比降低0.7%至328.8元每月每平方米。

    對此，高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，麗澤市場一季度實現了1.6萬平方米的去化，依然是市場唯一的熱點區域，這是麗澤商務區連續9個季度持續去化，其空置率環比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩定。一季度望京酒仙橋和中關村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

    在高力國際看來，從一季度的北京市場表現來看，基本上疫情影響已經消散。隨著經濟增長穩步恢復，助企紓困政策的不斷發酵，企業信心將逐步改善，其擴張意愿也會逐步增強。隨著宏觀經濟和企業報表的不斷修復，企業的承租能力也將增強，更有利于成交轉化率的提升。

    不過，陸明也指出，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現明顯改善。至于頭部互聯網大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，高力國際認為，全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇，不太可能恢復到疫情前的凈吸納量水平。

    “如果新增供應項目未能如期入市，退租現象得到緩解，新增需求穩步恢復，高力國際預測年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創新高。”陸明表示，隨著核心產業辦公面積調整在2023年結束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業主和租戶的租金預期差距，這也是市場實現成功去化的關鍵。

（編輯 上官夢露）