本報記者 王麗新

    近日，部分入市稍晚的限競房開始啟動打折促銷，優(yōu)惠力度在98折至99折之間。經(jīng)記者調查發(fā)現(xiàn)，這類項目多是2020年以后入市，開發(fā)商持有時間過長，盡快清盤目標之下，借助春節(jié)購房窗口期打折促銷。

    與此同時，部分入市較早的限競房項目剩余房源數(shù)量極少，多是進入銷售末期，甚至已成準現(xiàn)房或者現(xiàn)房，部分項目需二次備案后重新入市。總體而言，北京市場上的限競房供應減少，正在逐漸退出市場。

    事實上，2017年以來，累計110個限競房先后入市，總計超過10萬套，這種限價疊加限售5年的特殊商品住宅，占據(jù)著近幾年北京新建商品住宅市場的主流。但隨著土地市場進入“兩集中”供地時代，限競房幾乎不再有新增供應，市場在售項目也多進入末期，這意味著北京的限競房時代即將終結。

    最貴限競房“轉共”

    所謂限競房，簡單來說就是“限房價，競地價”，讓開發(fā)商向上競地價，向下競房價，以這種方式生產(chǎn)出來的住房叫“限競房”，是商品房的特殊形態(tài)，并不算保障房體系，可謂一種政策性商品住房。在北京房價峰值時期，限競房比同一地區(qū)價格低20%-25%。如今這種在售樓盤，市場上已不多，但仍有個別項目備受關注。

    1月13日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（簡稱“北京市住建委”）發(fā)布了一則公告，將海淀區(qū)學院里、東城區(qū)永佑嘉園調整為“政府持有產(chǎn)權份額的商品住房項目”。在這種方式下，房屋的性質仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產(chǎn)權。

    據(jù)記者了解，這是北京兩個“壓箱底”的明星限競房樓盤，一個位于海淀區(qū)北二環(huán)至三環(huán)，一個位于東城區(qū)南二環(huán)邊，過去被稱為北京最貴的限競房。2017年，華潤+招商+碧桂園聯(lián)合體、天恒集團分別先后拿下“一南一北”兩個項目。地段的稀缺性和周邊的成熟配套，讓其“未賣先火”，備受期待。但本應作為第一批限競房項目入市的學院里、永定府，自2017年項目用地出讓后卻近乎“銷聲匿跡”。

    根據(jù)當時的土地出讓文件，學院里項目用地的商品住房銷售均價不超過約8.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約8.96萬元/平方米；永定府項目用地的商品住房銷售均價則不超過約8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約9.35萬元/平方米。而據(jù)某中介平臺信息顯示，學院里周邊二手房的銷售均價基本在10萬元/平方米上下浮動；而永定府項目周邊的新盤天壇府指導價也達到了12.2萬元/平方米。

    “地塊價值逐漸提升，同時又有‘限價’屬性傍身，導致當前其與周邊的商品房和二手房價格形成了倒掛，且兩個項目的銷售限價與周邊房屋銷售價格的差距不小。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，為保證項目的商品住房屬性不發(fā)生改變，同時確保房屋優(yōu)先于自住，因此被改成新型共有產(chǎn)權房。

    “限競房時代位置最好的永定府與學院里轉變產(chǎn)權成為新型共有產(chǎn)權房，對整體市場影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，經(jīng)過調整后，符合條件的購房人群將大大減少，避免了出現(xiàn)萬人搶房的現(xiàn)象，說明北京調控政策的力度依然非常高。

    限競房時代終結？

    眾所周知，在限競房時代，土地是以“競地價、限房價”拍賣方式出讓，但2021年已不再采用這種拍地模式，“兩集中”供地的新土拍方式，對房價源頭的土地溢價率抑制作用明顯，由此而來的是，作為一種特殊時段下的特殊商品住房，北京限競房逐漸離場。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京限競房累計入市已超過10萬套，合計成交的限競房住宅完成網(wǎng)簽的為83627套，可售庫存只有約1.6萬套，集中在少數(shù)項目中。整體看，平均網(wǎng)簽完成82%，鑒于銷售后網(wǎng)簽的滯后性，實際大約銷售要增加10%，也就是約92%的項目已經(jīng)售完。

    “限競房市場分化非常嚴重，大部分項目簽約相對活躍，但少數(shù)郊區(qū)項目滯銷。除了較晚入市項目外，多數(shù)項目進入銷售末期，有部分同期發(fā)售預售證的房源網(wǎng)簽不到30%，可見這些項目中大部分房源已經(jīng)屬于滯銷品。”張大偉向《證券日報》記者表示，預計剩余的1萬多套去化難度依然很大。

    或許，這就是上文提及的限競房打折促銷的主要原因之一。值得一提的是，有不愿具名人士向《證券日報》記者表示，由于限競房同質化嚴重，又多在同一時間集中開盤，開發(fā)商在價格、產(chǎn)品以及營銷等方面一度展開激戰(zhàn)。在限競房集中供應的2018年，曾一度出現(xiàn)超過70%的限競房選擇降價入市或計劃降價入市的現(xiàn)象，降價意味著利潤的損失，不排除部分限競房選擇減配的可能。而隨著這些項目的陸續(xù)交房，現(xiàn)在確實出現(xiàn)了業(yè)主維權事件。

    “由于限競房的同質化現(xiàn)象較為嚴重，去化難度逐漸加劇，且存在一定的分化特征，區(qū)域間的分流競爭較大，部分郊區(qū)項目去化表現(xiàn)欠佳。”關榮雪向《證券日報》記者表示，新增供應不再，從目前市場庫存來看，北京限競房時代正逐漸落幕。

（編輯 喬川川）