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    福州當(dāng)?shù)孛襟w5月15日發(fā)布消息稱，目前福州部分銀行房貸利率已回到基準(zhǔn)，相比去年10月頂峰，普遍下降了30到50個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，據(jù)福州業(yè)內(nèi)流出的一份最新房貸利率統(tǒng)計(jì)顯示，海峽銀行首套房利率達(dá)到4.6%，是福州商業(yè)銀行中最低水平。這意味著商業(yè)銀行房貸利率重回5年前水平。

    5月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多家股份制銀行福州分行及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行處求證核實(shí)，股份制銀行目前還在等待總行下發(fā)房貸利率下調(diào)的通知。其中工行福州分行表示，首套房利率目前仍然為5.15%。海峽銀行則表示，該行首套房利率普遍可申請(qǐng)4.9%。而針對(duì)高層次人才，憑人才證或人才證明可享受專項(xiàng)購房利率，特級(jí)、A類、B類、C類人才可享受央行規(guī)定的住房按揭貸款最低利率，即首套房按揭貸款利率執(zhí)行LPR基準(zhǔn)，二套住房按揭貸款利率執(zhí)行LPR+60BP.換言之，高層次人才在福州購買首套房，房貸利率可做到4.6%。

    5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（簡稱《通知》）。對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

    很顯然，在各家銀行差異化政策中，福州商業(yè)銀行率先給剛需客戶更大尺度的優(yōu)惠。安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝指出，雖然比不上上海與蘇州，但當(dāng)前福州的房貸利率在全國也算是低位水平。

    福州房貸利率變化

    實(shí)際上，這并非福州銀行業(yè)最近才推出的房貸利率。記者從海峽銀行內(nèi)部獲悉，前述針對(duì)高層次人才的利率優(yōu)惠其實(shí)是該行2021年11月發(fā)布的一份內(nèi)部文件中推出的一款“人才安居貸”。除了上述高層次人才可以享受最低4.6%的房貸利率之外，海峽銀行“人才安居貸”還針對(duì)福州市各設(shè)區(qū)縣市認(rèn)定的人才規(guī)定：首套住房按揭貸款利率不低于LPR基準(zhǔn)+30BP，二套住房按揭貸款利率不低于LPR+60BP。

    最近想在福州買房的劉麗（化名），年初就從朋友口中得知海峽銀行這一房貸利率優(yōu)惠政策。她觀察了許久福州房貸利率的變化，認(rèn)為福州這一房貸利率水平相當(dāng)于基準(zhǔn)利率打了九折，相比幾年前或許還有下調(diào)空間。

    劉麗對(duì)記者講述了她所觀察的福州利率變化。2014年全國樓市去庫存的背景下，福州有銀行的房貸利率在基準(zhǔn)利率上打了八折，甚至八五折。2016年，福州樓市開始上行趨勢(shì)；2017年很多購房者在申請(qǐng)房貸的時(shí)候，利率普遍相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上打九折、九五折的水平；而到了2018年，福州房貸利率又進(jìn)入上升空間，彼時(shí)全國多個(gè)城市的房貸利率基本上要在基準(zhǔn)利率上浮10%-15%；2020年-2021年，房貸利率逐漸穩(wěn)定在5.1%左右。

    目前，福州大部分銀行的首套房利率已從2021年三季度前的5.3%至5.5%，降至現(xiàn)在的4.9%至5.15%，最低有銀行甚至可以做到4.6%。

    受訪的多名福州銀行人士表示，房貸利率目前還沒有大的下調(diào)，維持在5.15%左右，與2017年福州房貸利率約4.9%至5.2%相比，水平相當(dāng)。

    福州房貸利率的變化調(diào)整，某種程度反映了這座二線城市的樓市變化。5月11日，福建省中房研究中心與福州市存量房研究所聯(lián)合發(fā)布了《2022年福州存量房指數(shù)4月報(bào)》，福州成交均價(jià)為25669元/平方米，掛牌成交均價(jià)為27991元/平方米，環(huán)比3月27093元/平方米，下跌5.25%，呈現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的市場行情。很顯然，此時(shí)的福州，需要適當(dāng)引入樓市刺激政策。而福州樓市的低迷也只是全國多個(gè)二三線城市的縮影。

    激活效應(yīng)有多大？

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，我國1—4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

    從中原地產(chǎn)拆分單月銷售數(shù)據(jù)來看，4月單月銷售面積和銷售額，同比均出現(xiàn)了非常明顯的下調(diào)，是5年來市場最低值，成交額同比下調(diào)超過46%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年前四月樓市下行的原因在于市場信心沒有恢復(fù)，并且央行在周末發(fā)布的政策并非直接降息，需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。

    張大偉認(rèn)為，雖然激活樓市的政策陸續(xù)出來，但市場還未完全見底。他認(rèn)為，經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。

    湯哲輝也持有相同的觀點(diǎn)：一線城市受疫情影響較大，二線城市輪動(dòng)復(fù)蘇，三四線整體下行。從中長期來看，居民住房需求仍在，預(yù)計(jì)隨著各地政策逐漸落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控、各地政策的執(zhí)行力度。他預(yù)計(jì)在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，并帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底。

    今年以來，全國累計(jì)134個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)了231次紆困政策，其中23城24次優(yōu)化限貸；57省市63次優(yōu)化公積金貸款。因城施策，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等。

    而在最近這一波調(diào)低利率的城市中，江蘇部分城市調(diào)整力度較明顯，比如蘇州和常熟等直接執(zhí)行了最低利率4.6%。

    一系列政策疊加之后，會(huì)否對(duì)市場產(chǎn)生積極有效的影響？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，基于央行給出的利率指導(dǎo)政策，預(yù)計(jì)未來部分城市對(duì)首套房房貸利率可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。但調(diào)低房貸利率對(duì)于樓市的刺激不會(huì)有明顯作用，對(duì)于樓市影響較大的政策主要有：限購政策，首付比例調(diào)整，棚改貨幣化安置等，利率變動(dòng)對(duì)于購房者積極性的影響不大。但億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，利率調(diào)整一定會(huì)釋放一部分之前還在猶豫的剛需住房需求。她認(rèn)為，目前激活樓市、解決購買力的關(guān)鍵還是在于改善性需求或者說限貸政策的放開，尤其是二線城市的改善性需求釋放，比如取消認(rèn)房認(rèn)貸，降低首付比例等。