國家統計局1月21日發布《2018年1—12月全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1—12月，全國房地產開發投資120264億元，同比增長9.5%，增速比上期回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。2018年12月份，房地產開發景氣指數（簡稱國房景氣指數）為101.85，比11月份回落0.09點，已是連續第三個月回調。

    回顧2018年房地產整體運行形勢時，經濟學家宋清輝向《中國產經新聞》記者做出這樣的解讀：受去庫存政策的影響，2018年全國房地產開發投資繼續保持高速增長態勢。

    記者注意到，此次發布的統計數據中，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%；商品房銷售額149973億元，增長12.2%。

    自2016年商品房銷售面積迅猛增長后，房地產銷售規模屢創新高。國家統計局數據顯示，2015年商品房銷售面積為128495萬平方米，銷售額87281億元。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，銷售額達117627億元。2017年商品房銷售面積169408萬平方米，銷售額133701億元。

    中原地產首席分析師張大偉認為，從全國市場看，二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然是去庫存，從全國范圍看，房價上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。

    宋清輝指出，需要注意到，2018年全國房地產開發投資與銷售數據背離，說明即使去年房地產整體調控政策趨嚴，但供給端卻依然較為活躍。但在近年來樓市調控主基調仍是“房住不炒”的背景下，房地產行業正在由快速擴張變得更為理性，無論是在拿地節奏上還是在開發速度上都在有所收縮。

    “銷售處于高位支撐了房地產企業的資金鏈。”張大偉向《中國產經新聞》記者分析道，從全國房地產市場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。房地產開發貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯收緊。房地產降杠桿政策將繼續持續平穩，房企的資金壓力依然較大。

    展望2019年，宋清輝認為，2019年樓市主基調仍是“房住不炒”。他預測，房地產未來還將長期保持收緊的狀態。一方面盡可能保障剛需購房者的實質需求，另一方面增加炒房者的炒作成本。同時，房地產價格將進行控制，既要控制上漲幅度也要防止惡性下跌。

    值得一提的是，在上月召開的中央經濟工作會議上，對2019年重點工作任務安排有七大項，其中在第七項“加強保障和改善民生”中提到，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

    《中國房地產市場2018年總結暨2019年展望報告》預計，2019年，全國房地產市場將呈現“市場規模高位回落，新開工、投資中低速增長”的特點，商品房價格“穩”字當頭，并且不排除微幅下跌的可能。

    張大偉指出，2018年可以說是中國房地產調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度。中原地產研究中心統計數據顯示，2018全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。其中，10月24次，11月20次，12月20次，政策逐漸平穩。全國多地在去年10月前頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸。在限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒。

    西南財經大學經濟學院副教授劉璐長期關注樓市，他在接受《中國產經新聞》記者采訪時預測道，2019年會是三大類走勢：一是前期熱點城市如北京、廈門，漲得早跌得早，今年有可能止跌回暖，但出現大漲的可能性很小。二是大部分二線城市，今年可能面臨震蕩，有些城市跌得早些，2019年有可能回暖，像西安等城市可能在2019持續走低。三是大多數前期滯脹城市（以三四線城市為主，也包括東北的一些二線城市），目前還在上漲的“收尾”階段，則今年可能是持續走低的趨勢。

    張大偉分析認為，從市場走勢看，已經連續多月出現漲幅明顯放緩的趨勢，2018年12月雖然短期沖刺銷售有所上行，刷新了單月市場銷售面積和銷售額的紀錄，也是歷史上首次單月銷售2萬億。但從9-11月的同比看，已經出現了成交面積的明顯同比下調。他指出，除非出現突然的政策轉向，否則2018年的房地產銷售紀錄很難被打破。從2018年最后幾個月的銷售數據看，市場上漲以及乏力，樓市的拐點已經出現。