本報(bào)訊 （記者李昱丞）2025年7月3日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉行年中深圳商辦市場新聞發(fā)布會(huì)。

    數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳全市投入使用的甲級寫字樓新供應(yīng)面積23.5萬平方米，低于市場普遍預(yù)期，全市甲級物業(yè)存量達(dá)到860.5萬平方米。供應(yīng)的延后也暫時(shí)緩和了空置率上行壓力，截至2025年二季度末，深圳全市甲級寫字樓空置率半年微升1.2個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。

    2025年上半年，以外向型經(jīng)濟(jì)見長的深圳進(jìn)出口貿(mào)易難以避免地受到?jīng)_擊；而另一方面，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)力以及硬科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也為深圳辦公樓租賃市場提供持續(xù)需求。整體而言，外部環(huán)境的不確定性與國內(nèi)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期的結(jié)構(gòu)性壓力，對寫字樓租賃需求構(gòu)成影響，增量需求疲軟的背景下不少寫字樓項(xiàng)目投入使用的時(shí)間延后。

    戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析，面對激烈的競爭，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以留住或招攬租戶，同時(shí)積極推出更多樣化的服務(wù)以提升租戶體驗(yàn)。總部型物業(yè)也在吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)回流及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐；政府部門積極參與重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)的孵化和培育，為相關(guān)企業(yè)提供低成本的優(yōu)質(zhì)辦公空間。需求分流進(jìn)一步加大甲級寫字樓市場的去化壓力，第二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下探，較去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元。價(jià)格優(yōu)勢在一定程度上促進(jìn)了新供應(yīng)及部分存量項(xiàng)目的去化，上半年深圳全市甲級寫字樓累計(jì)凈吸納量6.8萬平方米。

    零售物業(yè)方面，2025年上半年深圳零售市場供應(yīng)端表現(xiàn)亮眼，迎來共計(jì)30.3萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心的新供應(yīng)，主要貢獻(xiàn)自K11ECOAST以及羅湖益田假日廣場，深圳全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量增至747.7萬平方米。

    2025年第二季度末，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金錄得每月每平方米761.6元，半年下降2.4%，全市整體空置率上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至9.1%，預(yù)計(jì)持續(xù)籌開的K11有望帶動(dòng)片區(qū)空置率下行。

    大宗交易方面，上半年，粵港澳大灣區(qū)大宗交易成交規(guī)模波動(dòng)明顯，單宗均價(jià)金額降至5億元，市場主流需求轉(zhuǎn)向小總價(jià)資產(chǎn)。廣州各區(qū)屬平臺(tái)招商引資及企業(yè)自用需求是推動(dòng)工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）類與非核心區(qū)辦公成交的主要引擎；深圳受企業(yè)自用需求推動(dòng)，上市企業(yè)及國企購置占據(jù)交易主體地位。獨(dú)棟別墅及工業(yè)類資產(chǎn)法拍成熱點(diǎn)板塊，買家積極尋求低位入市機(jī)會(huì)；險(xiǎn)資持續(xù)加碼布局大灣區(qū)物流資產(chǎn)；同時(shí)，穩(wěn)定運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目受投資人青睞，尋求更大運(yùn)營提升空間。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，深圳辦公類物業(yè)成交總額近80億元，多為自用買家成交，反映深圳自用辦公需求仍然較為活躍，工業(yè)及商業(yè)類資產(chǎn)受關(guān)注度持續(xù)提高。上市公司及國企自用買家仍然是深圳寫字樓市場成交主力。

    戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒分析表示，市場參與的各方可以把握政策利好節(jié)點(diǎn)，抓住降息、優(yōu)先政策等窗口，優(yōu)選政策導(dǎo)向明確的板塊；同時(shí)，“沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有賣不掉的價(jià)格”，在價(jià)格持續(xù)調(diào)整下，投資價(jià)值開始浮現(xiàn)，私人投資者將積極參與市場，透過企業(yè)處置物業(yè)窗口，擇機(jī)低價(jià)收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)；聚焦商業(yè)與產(chǎn)城基礎(chǔ)設(shè)施，聚焦內(nèi)循環(huán)、擴(kuò)大內(nèi)需需求增長以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇；在大宗交易市場有明確退出路徑、回報(bào)明確可控的項(xiàng)目將會(huì)更有吸引力。另外，隨著新經(jīng)濟(jì)崛起的基礎(chǔ)設(shè)施將持續(xù)受到關(guān)注，隨著人工智能技術(shù)的發(fā)展算力需求激增，數(shù)據(jù)中心投資將重返熱點(diǎn)；與此同時(shí)，生物醫(yī)藥領(lǐng)域涉及的配送倉儲(chǔ)、醫(yī)療器械生產(chǎn)也獲得關(guān)注。

（編輯 何成浩 郭之宸）