本報(bào)記者 謝若琳

    在三度折戟港交所后，近日，中國(guó)文旅集團(tuán)再次向港交所遞交招股書，同時(shí)決定更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱：大灣區(qū)文旅集團(tuán)）。

    為何在此時(shí)選擇更名？大灣區(qū)文旅集團(tuán)沒有正面回復(fù)這一問題，相關(guān)負(fù)責(zé)人僅對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“順應(yīng)大灣區(qū)一體化發(fā)展趨勢(shì)，未來，公司業(yè)務(wù)將繼續(xù)立足粵港澳大灣區(qū)，輻射全國(guó)及海外市場(chǎng)，重點(diǎn)專注于及加強(qiáng)文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。”

    但實(shí)際上，大灣區(qū)文旅集團(tuán)并非一家純粹的文旅集團(tuán)，該公司過往的業(yè)務(wù)收入主要依靠的是銷售度假物業(yè)。

    兩年內(nèi)四次沖擊IPO

    資料顯示，大灣區(qū)文旅集團(tuán)是一家位于文化旅游體驗(yàn)地點(diǎn)的度假物業(yè)開發(fā)商，同時(shí)從事文化旅游業(yè)務(wù)。

    2020年4月份，大灣區(qū)文旅集團(tuán)首次遞交招股書，6個(gè)月后招股書“失效”。隨后，該公司又經(jīng)歷了兩輪“遞交-失效”的循環(huán)，直至本次，已是該公司第四次沖擊港股。

    艾德證券期貨持牌代表陳剛告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，港股市場(chǎng)新股上市，往往需要經(jīng)歷遞表、聆訊、路演、招股、公布配售結(jié)果、暗盤交易、上市這幾個(gè)流程。中國(guó)文旅這是第四次遞表，是因?yàn)榍懊嫒芜f表后都未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)通過聆訊。“聆訊，就是港交所對(duì)擬上市公司提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行全面評(píng)估。如果沒有通過聆訊，會(huì)明確告知不符合哪一條上市規(guī)定，退回補(bǔ)充材料。”

    記者發(fā)現(xiàn)，最新的招股書突出了公司業(yè)務(wù)在“大灣區(qū)”的地理優(yōu)勢(shì)。招股書顯示，“公司大部分的度假物業(yè)及土地儲(chǔ)備策略性地位于江門恩平（屬大灣區(qū)的一部分），處于有利位置，受惠于大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的國(guó)家策略。”

    大灣區(qū)文旅集團(tuán)旗下項(xiàng)目大部分位于廣東省。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，按2020年廣東省房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）合約銷售總額計(jì)，大灣區(qū)文旅集團(tuán)排名第220。

    收入八成來自銷售度假物業(yè)

    從收入構(gòu)成來看，大灣區(qū)文旅集團(tuán)收入主要來自兩個(gè)板塊：銷售度假物業(yè)、文化旅游業(yè)務(wù)。

    銷售度假物業(yè)層面，目前，公司在廣東省恩平市擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅?cè)獮场⒂胶?1個(gè)項(xiàng)目已竣工，另有3個(gè)為發(fā)展中項(xiàng)目、4個(gè)為持作未來發(fā)展項(xiàng)目。截至2021年8月31日，公司的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為130萬平方米。

    文化旅游業(yè)務(wù)層面，目前，公司正在運(yùn)營(yíng)廣東省清遠(yuǎn)市英德巧克力王國(guó)、中山市泉林歡樂世界園區(qū)和恩平市泉林黃金小鎮(zhèn)。其中，恩平市泉林黃金小鎮(zhèn)是公司擁有所有權(quán)的項(xiàng)目，其余兩個(gè)項(xiàng)目的所有權(quán)均屬于第三方公司。此外，公司還在開發(fā)安徽省黃山富資里（許村）古鎮(zhèn)等項(xiàng)目。但值得一提的是，大部分旅游項(xiàng)目?jī)?nèi)，同樣含有物業(yè)銷售項(xiàng)目。

    從收入比例來看，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅集團(tuán)來自銷售度假物業(yè)業(yè)務(wù)的收入分別為2.67億元、5.94億元、8.48億元和2.78億元，占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。其來自文化旅游業(yè)務(wù)的收入分別為6771.4萬元、1.42億元、1.19億元和4109.4萬元，占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

    那么，大灣區(qū)文旅集團(tuán)究竟是一家文旅企業(yè)，還是一家房地產(chǎn)承銷商？

    中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“旅游+地產(chǎn)”的投資開發(fā)模式是很常見的。這不僅是大灣區(qū)文旅集團(tuán)一家企業(yè)的行為，很多上市房企都有旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通常他們會(huì)在旅游景區(qū)銷售高檔洋房、別墅、公寓，出售比例約在40%左右，以達(dá)到回籠資金的目的。“旅游景區(qū)銷售物業(yè)的現(xiàn)象，可以說是中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的一種潛規(guī)則。因?yàn)槲穆庙?xiàng)目前期投資額巨大，回報(bào)周期很長(zhǎng)，因此非常考驗(yàn)房企的資金實(shí)力。企業(yè)只有通過銷售一部分物業(yè)，快速回籠資金，才能有實(shí)力投入下一批項(xiàng)目的投資開發(fā)當(dāng)中。”

    “目前國(guó)內(nèi)僅依靠門票收入存活的文旅項(xiàng)目非常少見，因?yàn)槲穆庙?xiàng)目的土地成本、資金成本、建安成本、人工成本都很高，同時(shí)大部分文旅項(xiàng)目的開發(fā)商都要負(fù)責(zé)很多配套，因此文旅項(xiàng)目搭售住宅是業(yè)內(nèi)慣例。”中原地產(chǎn)首席分析張大偉對(duì)記者表示。

（編輯 崔漫 才山丹）