23日，住建部《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”引爆輿論場。尤其被解讀為有望“取消公攤”，終結(jié)買100平方米的房子只得70平方米。但是，有聲音認(rèn)為，該規(guī)范適用于住宅項目的建設(shè)、使用和維護(hù)，約束的主要是工程建設(shè)方面，距終結(jié)“公攤面積傷民”還有一定距離。此外，規(guī)范中還提出了新建住宅全裝修交付、四層以上住宅應(yīng)設(shè)電梯等亮點。

    引爆輿論——

    “套內(nèi)面積交易”是終結(jié)公攤還是過分解讀

    今年1月底，據(jù)《中國建設(shè)報》披露，住建部組織制定了《2019年工程建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)編制及相關(guān)工作計劃》，將于今年12月前完成《住宅項目規(guī)范》等國家工程建設(shè)規(guī)范。近日公布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿明確，該規(guī)范是住宅建設(shè)、使用和維護(hù)過程中技術(shù)和管理的基本要求。在該規(guī)范“使用維護(hù)”部分，擬提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。在這一條起草說明中，還寫道“本條是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的矛盾”，這似乎坐實“取消公攤”的解讀。

    在現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷售可以按套計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。雖然沒有法規(guī)明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是公攤面積，但在商品住宅實際交易中公攤面積被等同于共有建筑面積，部分開發(fā)商將本不應(yīng)由購房者分?jǐn)偟牟糠洲D(zhuǎn)嫁給其承擔(dān)。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，《住宅項目規(guī)范》畢竟只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見稿，需要有其他政策配合使用，才會終結(jié)公攤面積。而且，買房后物業(yè)、采暖交費都涉及住房面積，都有各自的行業(yè)法規(guī)約束，能不能統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積收費，也是一個非常值得討論的問題。

    還有亮點——

    明確新房全裝修交付意味著將告別毛坯房

    另外，《住宅項目規(guī)范》擬要求城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，具體包括：戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃?xì)狻⒄彰鳌⒐╇姷认到y(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；供水、供電、燃?xì)狻⒌缆贰⒕G地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件。由于該規(guī)范為住建領(lǐng)域強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，這意味著，以后開發(fā)商交房的時候，基本上都必須裝修完畢，購房者買到的房子，是可以直接入住的房子。此前，山東曾提出2020年設(shè)區(qū)城市新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

    此外，住宅工程竣工驗收前，應(yīng)對室內(nèi)空間尺寸，地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量、門窗護(hù)欄安裝質(zhì)量、室內(nèi)防水工程質(zhì)量、給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等項目進(jìn)行分戶驗收。

    以前，濟(jì)南市區(qū)多數(shù)二三十年以上“樓齡”的既有建筑為六層以下，達(dá)不到七層以上安裝電梯的標(biāo)準(zhǔn)。因此，當(dāng)老樓加裝電梯政策放開后，2018年加裝電梯市場井噴。在《住宅項目規(guī)范》里一個明顯的變化是，今后四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯。而且，規(guī)范還對既有建筑加裝電梯的標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，擬要求轎廂載重量不應(yīng)小于300公斤，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.8米。（首席記者羅曉飛）

    今后你買的房子，應(yīng)該是這樣子的

    目前購買的房屋面積套內(nèi)建筑面積公攤面積套內(nèi)建筑面積：房屋套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積公攤面積：一部分是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。另一部分是樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。

    你想知道的在這里

    疑問1：是否會影響購房總價？

    答：有分析師認(rèn)為，是否按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，對購房者的購房成本基本沒有影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平方米，單價為10.8萬。增加公攤后變成了173.7平方米，多出了18%的公攤面積，平均單價變成了8.8萬。但是，總價都為1520余萬。也就是說，如果按套內(nèi)面積計價交易，雖然面積小了，但是單價提高了，因此總價不變，只是計算方式發(fā)生了變化。

    疑問2：公攤面積是否會取消？

    答：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺。專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關(guān)聯(lián)。張大偉說，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。

    疑問3：具體什么時候能落地？

    答：張大偉表示，這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)、裝修交付等方面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。疑問4：公攤費用由誰來承擔(dān)？

    答：從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，這與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策相關(guān)，比如重慶對地價和房價的控制。而反觀其他城市，在土地成本較高的情況下，如果實施按照套內(nèi)使用面積計價，那么公攤的費用由誰來承擔(dān)，也是需要考慮的關(guān)鍵問題。

    疑問5：對已辦證房子有無影響？

    答：對已辦過房產(chǎn)證的老房子來說，一般情況下房產(chǎn)證上都會寫明建筑面積和實際套內(nèi)面積，所以交易時只要根據(jù)實際套內(nèi)面積交易就可以了；如果房產(chǎn)證上沒有實際寫明套內(nèi)面積，相信房地產(chǎn)部門也會在交易過程中對這個面積進(jìn)行一個明確界定。