昨天住建部一則大消息，刷屏了——住宅按套內(nèi)面積算。一時(shí)間，“別了公攤面積“的興奮聲、“羊毛出在羊身上”的質(zhì)疑聲等討論不斷，到底該如何看待這一新變化呢？房價(jià)會不會漲？更有最新辟謠稱將此文件解讀為“公攤面積取消“是完全錯(cuò)誤的理解……

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住建部新文件掀波瀾

買房告別“公攤”？

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

這批征求意見稿是住建部組織中國城市建設(shè)研究院有限公司等單位進(jìn)行起草，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時(shí)，向社會公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。雖然只有短短的一句話，但這一點(diǎn)無疑是《規(guī)范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。

住宅交易面積從建筑面積轉(zhuǎn)向套內(nèi)面積？不知市場的接受度會有多高？對此附件中也做了相關(guān)說明：

本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

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“買100平米只得70平！”

一圖看懂“公攤面積”到底有多坑？

“公攤面積”這個(gè)銷售概念源自香港，脫胎于香港20世紀(jì)50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷售模式。

對于我國大部分省市來說，目前購買的房屋面積包括兩個(gè)部分：即：套內(nèi)面積+公攤面積。根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

公攤面積飽受質(zhì)疑在于，容易使消費(fèi)者產(chǎn)生價(jià)格幻覺，買到比預(yù)期面積更小的房子，其次會造成多部門多收費(fèi)：房產(chǎn)交易中按照建筑面積繳納稅費(fèi)，公攤越多，費(fèi)用越多。

而早在2002年，重慶就已執(zhí)行按套內(nèi)面積交易。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行。

來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 財(cái)經(jīng)連環(huán)話cjlhh888

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新華社、人民日報(bào)曾質(zhì)疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章火爆，揭露出這個(gè)矛盾已久的問題。此后，新華社、人民日報(bào)等都發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。

新華社指出，近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí)，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。

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套內(nèi)計(jì)價(jià)，房價(jià)會漲嗎？

如是金融研究院：公攤面積導(dǎo)致實(shí)際房價(jià)高出三成以上，取消是人心所向！

1、公攤面積是中國特有，導(dǎo)致實(shí)際房價(jià)比統(tǒng)計(jì)房價(jià)高出30%以上。國內(nèi)房屋計(jì)算的是建筑面積。大多數(shù)國家地區(qū)計(jì)算的是實(shí)用面積或使用面積。所以中國房價(jià)要除以得房率才能得到可與國外對比的實(shí)際房價(jià)，這至少要比原有的房價(jià)數(shù)據(jù)高出30%。

2、公攤面積被詬病已久，取消是人心所向。公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，但也有個(gè)別商品房公攤面積甚至超過50%，缺乏沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際核算時(shí)亂象叢生。按套內(nèi)面積交易，對購房者而言所購即所得，可以減少購房糾紛。

3、后續(xù)不會很快落地，全面執(zhí)行存有難度。從2002年以來，重慶就率先強(qiáng)制推行“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)，并對違反規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行處罰。但目前在全國推行至少面臨兩大挑戰(zhàn)：一是按套內(nèi)面積計(jì)算，計(jì)價(jià)基礎(chǔ)變化后房價(jià)會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%以上，給地產(chǎn)調(diào)控更大壓力；二是取消公攤后，開發(fā)商提供的電梯、樓道等公共領(lǐng)域品質(zhì)該如何保證。

微博網(wǎng)友唐史主任司馬遷：單價(jià)會提升，但不是樓價(jià)上漲了！

地產(chǎn)取消公攤這個(gè)事其實(shí)討論很多年了，公攤本來就是我們自己搞出來的貓膩，如取消是跟國際市場接軌而已，所以不用過度解讀，這事對消費(fèi)者絕對是好事，以后是透明消費(fèi)了，我買多少平就是多少平。但造成的影響有：

1、新盤因?yàn)榘磳?shí)際面積銷售，單價(jià)會提升。不是樓價(jià)上漲了，只是公攤那部分錢又羊毛出在羊身上了而已。這就好像共有產(chǎn)權(quán)房看起來很便宜，但你去算一下自己所有部分的產(chǎn)權(quán)也一樣是差不多是市價(jià)。當(dāng)然這些都是短期影響。

2、中期來看，就是會影響二手房的估價(jià)模式，在存量房中，消費(fèi)者會更加注重折合成為套內(nèi)面積的單價(jià)。換句話說：現(xiàn)有二手房公攤大的會更難賣出去。

3、長遠(yuǎn)來看，商品房的設(shè)計(jì)，尤其是配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，會變得更加集約，尤其是剛需房。簡而言之，樓宇設(shè)計(jì)會變得像香港。不是以豪宅為設(shè)計(jì)理念的，都會盡可能減少公攤。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：對購房者實(shí)際購房成本基本無影響，但“羊毛出在羊身上”！

是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

2、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

3、羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。

05

警惕！市場可能存在過度誤讀

業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為該規(guī)范剛剛開始征求意見，具體落地需要時(shí)間，具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)施后的效果尚不好判斷。

還有分析師認(rèn)為，此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不宜過度解讀。而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

地產(chǎn)專家劉德科發(fā)文稱：

首先，「交易」和「計(jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念。其次，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第 88 號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。」

民生證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師由子沛認(rèn)為：

此次住建部官網(wǎng)掛出的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿本身只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不宜過度解讀。住建部官網(wǎng)也明確表示，工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

由子沛說，該征求意見稿通篇都是在講工程規(guī)范的，而非關(guān)于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律。起草單位基本都是設(shè)計(jì)院和施工單位，明顯是針對設(shè)計(jì)與施工的，與房產(chǎn)交易的關(guān)系微乎其微。

在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿的起草說明中，起草單位包括：中國建筑科學(xué)研究院有限公司、中國建筑設(shè)計(jì)院有限公司、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、建研科技股份有限公司、中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院、中國市政工程華北設(shè)計(jì)研究總院、中國建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司、龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司、中國中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司、西安建筑科技大學(xué)、重慶大學(xué)、黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院、上海建工集團(tuán)、北京建筑大學(xué)。

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央視辟謠：取消公攤面積是錯(cuò)誤理解！

晚間，央視新聞發(fā)布微信推文稱《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范，并且“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實(shí)。

這個(gè)征求意見稿，是規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計(jì)價(jià)，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價(jià)。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實(shí)際成交過程中，會明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計(jì)算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計(jì)算，只不過是計(jì)算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒有關(guān)系。

最后

爭論和質(zhì)疑的存在都意味著我們和“公攤面積”的斗爭還遠(yuǎn)未結(jié)束。

辦法千萬條，安居第一條，計(jì)價(jià)不規(guī)范，親人淚兩行。

最后，愿天下沒有難買的房。