本報記者 施露

    隨著執(zhí)行“認房不認貸”政策的城市加速擴容，一線城市新房、二手房熱度率先回升，“金九銀十”市場可期，這意味著能夠抓住銷售窗口期的優(yōu)質(zhì)民營房企有望迎來轉(zhuǎn)機。

    在這種市場格局下，9月4日，在2023年中期業(yè)績說明會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，隨著近期政策持續(xù)出臺，預計市場情況有望逐步改善。

    從業(yè)績表現(xiàn)來看，截至2023年6月底，新城控股（以下簡稱新城）實現(xiàn)營業(yè)收入417.68億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億元；扣非歸母凈利潤19.38億元；整體毛利率為19.04%。

    “在極為艱難的行業(yè)形勢下，公司仍然實現(xiàn)了正向盈利，這頗為不易。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，穩(wěn)健的發(fā)展策略以及商業(yè)地產(chǎn)的前瞻鋪排成為新城控股長遠發(fā)展的重要力量。

    雙輪驅(qū)動發(fā)展模式“上保險”

    全年商業(yè)運營收入目標110億元

    在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩大趨勢之下，早期布局非房開業(yè)務且已進入成熟期的房企，在這一輪調(diào)整期中有現(xiàn)金流收入入賬，且毛利率較高，經(jīng)營韌性相對較強，以“住宅＋商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式發(fā)展的新城控股便是其中一員。

    從住宅業(yè)務看，今年上半年，新城實現(xiàn)回款金額485億元，回款率114%位于行業(yè)前列。另據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，新城操盤銷售額為428.3億元。在交付方面，公司稱上半年已組織交付超過5萬套物業(yè)。

    “下半年將把握城市機遇，加快銷售回款，推進年內(nèi)目標的達成，確保經(jīng)營現(xiàn)金流正常回籠，同時保障各項目如期竣工交付。”王曉松如是稱。

    正如關(guān)榮雪所示，成熟的商業(yè)運營是新城保持業(yè)績韌性的關(guān)鍵之一。截至2023年6月底，新城控股商業(yè)運營總收入（即含稅租金收入）達到52.01億元，同比增長10.24%，不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占營業(yè)收入11.65%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業(yè)出租及管理毛利率達69.55%。

    對于商業(yè)運營業(yè)務的發(fā)展規(guī)劃，新城控股管理層表示，要輕重并舉，著重發(fā)展經(jīng)營類業(yè)務，確保完成全年新開業(yè)吾悅廣場20座、全年商業(yè)運營總收入110億元的目標。

    據(jù)公告顯示，上半年新城控股新開業(yè)吾悅廣場6座，前8個月累計新開業(yè)11座吾悅廣場。截至9月5日，新城控股已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達到151座；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達206座，進駐全國143個城市。

    “商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，不僅能為公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，在資金鏈承壓的行業(yè)背景下，還可以變身抵押物，為拓展融資通道‘上保險’，尤其現(xiàn)金流好收益率較高的商業(yè)資產(chǎn)，賬面抵押價值更高，相應可獲得更高融資規(guī)模。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，有此類商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)，或許可在消費類基礎設施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）方面做融資嘗試。

    截至目前，新城控股已開業(yè)未融資吾悅廣場近40座，對應投資性房地產(chǎn)估值約350億元。在業(yè)績說明會上，新城控股財務負責人管有冬透露，今年前8個月，新城以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其它融資約110億元。他表示，新城將會與監(jiān)管保持密切溝通，積極推進各項融資，后續(xù)將持續(xù)關(guān)注消費類基礎設施REITs的相關(guān)進展。

    年內(nèi)到期公開債務約20億元

    會按計劃兌付相關(guān)債務

    事實上，作為韌性較強的民營房企，外界現(xiàn)在更為關(guān)注公司財務盤面承壓情況，這也是此次業(yè)績說明會上投資者重點關(guān)注問題。

    截至2023年6月底，新城控股在手現(xiàn)金余額284.89億元；合聯(lián)營公司權(quán)益有息負債為57.76億元，短期借款約為16.64億元，長期借款約為306.56億元。據(jù)悉，新城控股全年需償還境內(nèi)外公開市場債券達117億元，其中前8個月已償還公開債97億元。

    據(jù)管理層透露，截至目前，公司年內(nèi)到期公開市場債務約20億元，主要為以吾悅廣場為底層資產(chǎn)的CMBS（房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）產(chǎn)品。其表示，將根據(jù)資金及債務到期情況，做好相應排布，按計劃兌付相關(guān)債務。

    值得關(guān)注的是，即便在房地產(chǎn)行業(yè)處于風險出清過程中，新城的融資通道仍舊較為通暢。作為示范型房企，新城控股在報告期內(nèi)發(fā)行11億元公司債、在境外發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券。7月24日，新城發(fā)行規(guī)模8.5億元中期票據(jù)。當月，新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。

    值得一提的是，8月27日，證監(jiān)會發(fā)布一系列資本市場利好政策，在上市公司再融資監(jiān)管方面提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

    “出臺該政策，表明房地產(chǎn)行業(yè)上市公司將獲得更大力度的融資支持，像新城控股這類具備基礎面良好、總體業(yè)績穩(wěn)定、信用資質(zhì)良好等特征的企業(yè)，不排除能夠從中獲益。”關(guān)榮雪如是稱。

    “新城將充分利用政策支持，在銀行信貸、公開市場發(fā)債、股權(quán)等方面積極融資，以繼續(xù)保持財務穩(wěn)健。”新城控股管理層如是強調(diào)。

    “在當下市場中，公司仍需延續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展風格，控制杠桿，提前做好債務規(guī)劃，按時償還到期債務，同時也要持續(xù)提高產(chǎn)品力和交付力，保障業(yè)績釋放的可持續(xù)性。”關(guān)榮雪表示，此外，公司仍要具備較高的市場敏感度，能夠在各項調(diào)整政策及市場變動下，有效應對挑戰(zhàn)。

（編輯 袁元）