■本報見習(xí)記者 劉偉杰

    7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》。《通知》明確指出，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，這表明房企的外債發(fā)行融資渠道將被進一步收緊。眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有高杠桿運作、投資規(guī)模大、運營周期長的特點，因此房企的融資能力才是其核心競爭力，而主要融資方式，包括銀行貸款、債權(quán)融資、股權(quán)融資、結(jié)構(gòu)化融資、非標融資、其他資金等方式。

    “國有地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行信貸融資為主，民營地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為多元化。”華泰證券固定收益首席分析師張繼強表示，在國有地產(chǎn)企業(yè)中，除規(guī)模較小、商業(yè)地產(chǎn)較多的企業(yè)外，整體以銀行信貸融資為主，企業(yè)的融資成本相對較低、再融資的難度較小；而民營企業(yè)的融資方式比較多元化，由于企業(yè)信用資質(zhì)的差異，導(dǎo)致民營企業(yè)通過單一渠道實現(xiàn)融資的可能性較小，銀行貸款、境內(nèi)債券、境外債券、非標為適用于不同民營企業(yè)的融資渠道。

    對于銀行信貸融資，張繼強表示，目前銀行貸款占全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源10%以上。銀行貸款主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款及拆遷貸款三種，房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于房地產(chǎn)的建設(shè)，房屋銷售回款是開發(fā)貸的還款來源。

    另外，境內(nèi)債券融資和境外債券融資也是房地產(chǎn)重要的融資渠道之一。張繼強分析稱，對于境內(nèi)發(fā)債，由于公開市場債券缺乏抵押品擔(dān)保，投資者對于地產(chǎn)企業(yè)的信用資質(zhì)要求較高，不同資質(zhì)房企之間的融資成本差異較大。2015年，隨著房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)被允許在銀行間市場發(fā)行債券，地產(chǎn)債發(fā)行量實現(xiàn)翻番；2016年10月，隨著上交所、深交所發(fā)布《關(guān)于實行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，嚴格控制公司債發(fā)行及發(fā)行資金用途，地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模銳減。

    張繼強還表示，境外債券目前發(fā)行的境外債是以美元債為主。隨著2015年境內(nèi)企業(yè)海外發(fā)債由審批制轉(zhuǎn)為備案制，房地產(chǎn)企業(yè)在境外融資規(guī)模出現(xiàn)顯著增加；2018年在國內(nèi)金融嚴監(jiān)管，規(guī)范表外融資的背景下，也隨著中資美元債市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)加大海外融資規(guī)模。

    “從這兩年房企資金到位情況看，房屋銷售帶來的資金回籠大概占所有資金的30%，而貸款本身大概占據(jù)30%，剩下的則是自籌和外部融資，而債券融資比重或在10%左右的水平，其他私募資金的占比會低于10%。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    嚴躍進認為，防范金融風(fēng)險、積極去杠桿和查處違規(guī)資金，是當前融資環(huán)境收緊的一個很重要導(dǎo)向，而融資政策收緊，尤其是融資額度減少，自然會增加房企的融資成本。另外，從資金錯配等角度看，債券融資往往容易形成“發(fā)新債償舊債”的模式，后續(xù)若是存在此類期限上的不對等，那么適當增加更長周期的融資也是有必要的。

    值得一提的是，2019年上半年房地產(chǎn)債券到期僅達513億元，而下半年將達到2306億元。中信建投證券研究發(fā)展部宏觀固收首席分析師黃文濤表示，房地產(chǎn)債券到期壓力，總體將延后至2021年。根據(jù)年度數(shù)據(jù)顯示，存量房地產(chǎn)債券到期高峰在2021年，達到7158億元，而半年償付高峰在2021年下半年，達到3622億元。不過，存量房地產(chǎn)債到期壓力在2025年以后大幅減弱。

    展望未來，嚴躍進表示，由于信托融資和公司債目前是已經(jīng)有所收緊，而股權(quán)融資等相對而言管控會少一點，因此，后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在債權(quán)融資方面會相對保守一些，而股權(quán)融資比例會有所增加。