中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》

    住房租賃資產(chǎn)證券化落地 凸顯四大亮點

    ■本報記者 杜雨萌

    近日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）提出，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

    思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅告訴《證券日報》記者，此前住房租賃資產(chǎn)證券化一直難以落地的主要原因在于過高的租售比導(dǎo)致收益率過低，而雄安新區(qū)全新住房體系的建立，以及農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地成本較低，這讓住房租賃資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品得以搭建，而用資產(chǎn)證券化的方式，也有利于開發(fā)商盡快回收成本，提高資金使用效率，有助促進更多企業(yè)參與租賃型住房的開發(fā)建設(shè)，讓市場盡快進入良性運行狀態(tài)。

    《通知》指出，要重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

    上海易居研究院研究員王夢雯在接受《證券日報》記者采訪時表示，考慮到住房租賃投資需要長期占用投資資金，金融體系能否為住房租賃投資經(jīng)營者提供資金成本合理的長期資金，是影響租賃住房市場供給的關(guān)鍵。對于住房租賃市場整體而言，仍需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。從長期來看，應(yīng)加快房地產(chǎn)投資信托（REITs）立法，建立中國的房地產(chǎn)投資信托市場。

    此外，在強化監(jiān)督管理工作方面，《通知》明確，要建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，要合理評估住房租賃資產(chǎn)價值、合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，《通知》本身有四大亮點值得關(guān)注：一是推進租賃市場規(guī)模化。《通知》對住房租賃資產(chǎn)證券化基本條件進行了明確，我國資產(chǎn)證券化方式的發(fā)展規(guī)模和美國、英國等發(fā)達國家相比，還有很大差距，目前證券化的規(guī)模還有極大的發(fā)展空間，所以明確基本條件就可以更好地為資產(chǎn)證券化發(fā)展打好基礎(chǔ)；二是推進集體用地有效進入租賃市場。全國13個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點正在進行中，資產(chǎn)證券化可以助力其更快速開展；三是推進租賃需求集中區(qū)域的租賃房源供給，《通知》明確資產(chǎn)證券化會優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)，這些區(qū)域也是當(dāng)下和未來租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點區(qū)域；最后《通知》對于資產(chǎn)證券化的監(jiān)管也作出了要求，這可以推進資產(chǎn)證券化更有效進行，并在資產(chǎn)證券化快速推進的同時讓其更加安全和有效。