盡管融資環(huán)境一再收緊，調(diào)控一再施壓，房企在土地市場上的競逐依然激烈。無論是碧桂園、萬科，還是沖刺千億的中型房企，追求規(guī)模與擴張仍是它們的主流選擇。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至5月30日，23家龍頭房企通過招拍掛權(quán)益拿地金額達(dá)5409.7億元，其中拿地超200億元的房企達(dá)10家。碧桂園以2405.84萬平方米權(quán)益拿地面積、635.68億元權(quán)益拿地款成為前5個月拿地最多的房企。排在其后的是萬科和保利，拿地款均超過450億元。
左手拿地右手融資，房企慣用的高杠桿擴張路徑，如今也面臨關(guān)卡重重。
“到2020年排名50強房企會拿走市場上80%的開發(fā)貸款，50強之外的房企開發(fā)貸將越來越緊。所以未來50強房企就是融資的新門檻，如果不能拿到更多的錢，就不能加快發(fā)展，就不能夠獲得市場地位。”新城控股副總裁歐陽捷表示。
融資越來越難了。是堅持“現(xiàn)金為王”，還是“擴張在前，現(xiàn)金流在后”，已成為決定所有房企生死攸關(guān)的大事。
寡頭競爭加劇
今年年初，路勁集團董事局主席單偉豹在出席一次活動中就表示，“（房地產(chǎn)行業(yè)）現(xiàn)在是強者越強，集中度很高，這個情況已經(jīng)出現(xiàn)了，很快會形成寡頭競爭”。
不論是在房地產(chǎn)銷售市場，還是在土地市場，抑或在融資市場，這種寡頭競爭的趨勢都更加明顯，即房地產(chǎn)市場越來越成為大型房企壟斷的舞臺，諸如碧桂園、萬科、中國恒大、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中海地產(chǎn)、龍湖等，無論是在銷售市場還是在土地市場都穩(wěn)居前十強。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前5個月，碧桂園以3345億元的銷售金額登頂，同比增長了37%，碧桂園同時也是今年在招拍掛市場上拿地最多的房企。
同樣得益于三四線城市布局，中國恒大今年前5月銷售規(guī)模達(dá)到2552.6億元，同比增長了39.5%。通過招拍掛市場權(quán)益拿地金額達(dá)267.23億元。
萬科前5個月累計銷售額2392億元，近幾個月的單月銷售規(guī)模都在430億元左右。此前供貨稍顯不足的萬科，在拿地上步伐加快。今年前5個月，萬科通過招拍掛市場權(quán)益拿地477.95億元，僅次于碧桂園。
保利地產(chǎn)前5個月累計銷售金額1544億元，通過招拍掛市場權(quán)益拿地451.19億元。
此外，龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、旭輝集團、綠地控股、中國恒大、華潤置地、招商蛇口前5個月在土地拍賣市場上的權(quán)益拿地金額均超過了200億元，前5個月銷售金額均超過500億元。
而融創(chuàng)中國則繼續(xù)發(fā)揮其在并購市場上低價略地的優(yōu)勢。據(jù)融創(chuàng)中國5月28日公告，董事會已通過出資95億元人民幣或等值港幣，購買萬達(dá)商業(yè)3.91%的股份。
2017年業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表達(dá)了他對并購的熱衷。他承認(rèn)在融創(chuàng)中國的擴張之路上，“并購”扮演了至關(guān)重要的角色，并認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)只會越來越集中，并購拿地的模式遠(yuǎn)比招拍掛模式更為有利。
前5個月融創(chuàng)中國的銷售業(yè)績亦突破千億元，達(dá)到1453億元，僅次于碧桂園、恒大、萬科、保利，排在行業(yè)第五名。
強二線城市及部分三四線城市成主戰(zhàn)場
相比于市場前景難以保證的三四線城市，二線熱點城市土地市場仍是房企競爭的主戰(zhàn)場。
5月30日，合肥土地市場上，超30家房企激烈搶奪10宗地塊，這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭持續(xù)了兩個多小時。最終，1072.49畝土地成功出讓，總價款89.41億元。其中，中南建設(shè)以17.455億元奪得高新地塊，樓面價11159.87元/平方米，溢價率147.99%。宋都集團以13.542億元奪得巢湖地塊，刷新巢湖總價、單價雙紀(jì)錄。
5月23日，江蘇常州天寧區(qū)兩宗地塊進行網(wǎng)上競價，兩宗地均達(dá)到最高限價觸發(fā)熔斷。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月28日，全國50大城市合計土地出讓金高達(dá)1.39萬億元，同比2017年同期的9360億元上漲48.3%，多賣了4520億元。
杭州市土地出讓金位列50城第一，達(dá)1244億元，同比大增210%。熱點城市中，包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等22個城市賣地均超過200億元。
2018年以來，大量房企進入三四線城市拿地，推動了熱點三四線城市土地銷售額創(chuàng)下歷史同期紀(jì)錄。如，佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮(zhèn)江、紹興等城市前5個月賣地金額均超過100億元，增長非常明顯。
值得注意的是，除了個別三四線城市土地溢價率暴增，大部分城市土地溢價率出現(xiàn)同比下降的趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月一二線熱點城市土地溢價率基本保持在10%左右，明顯低于2015～2017年平均30%的水平。以北京為例，2017年平均溢價率是24%，2018年至今則降至13%。
擴張引發(fā)資金吃緊
從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度看，拿地與擴張永遠(yuǎn)是不變的主題。“大型房企這幾年市場占有率提升，規(guī)模目標(biāo)不斷調(diào)整，補貨需求越來越大。”有房企人士表示。
但是，在樓市調(diào)控更嚴(yán)、融資更難環(huán)境下，上市房企的負(fù)債率也達(dá)到了近年來的最高點。支撐房企擴張拿地的資金愈發(fā)吃緊。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股128家上市房企負(fù)債合計達(dá)到6.51萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.56%，其中63家房企負(fù)債超過百億元，34家房企資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過80%。
今年一季度，A股128家上市房企負(fù)債合計達(dá)到6.86萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.13%，負(fù)債超過百億的房企增加到67家，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企數(shù)量35家。萬科、綠地控股、華夏幸福、保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到84.04%、88.67%、81.32%和78.45%。中南建設(shè)、泰禾集團的資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)90.78%、88.46%。
碧桂園等港股上市房企負(fù)債同樣處于高位，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)去年總負(fù)債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。
房企的現(xiàn)金流并不容樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負(fù)的房企達(dá)到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。
而且，大房企的融資途徑也不順暢。
5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發(fā)行的200億元公司債再度中止。原本這200億元資金中，碧桂園計劃用150億元做長租項目，剩余用于償還銀行貸款。而碧桂園銀行及其他借款一年猛增663億元。
5月30日，合生創(chuàng)展2018年非公開發(fā)行公司債券亦遭“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元。
隨著今年以來不斷有房企被曝債務(wù)違約，隱藏在銷售業(yè)績光鮮外表下的“冰山”正被拉開帷幔。
